¿Cómo se adquiere una propiedad por posesión?
¿Cómo se adquiere una propiedad por posesión?
El propietario de un inmueble es aquel que tiene título de propiedad, ya sea una sentencia o una escritura pública debidamente registrada en la Oficina de Instrumentos Públicos. Este derecho lo puede adquirir de muchas formas:
- Compraventa: Mediante la adquisición contractual formal del bien.
- Donación: A través de la transferencia gratuita del inmueble.
- Sucesión: Por adjudicación de herencia tras un fallecimiento.
- Remate: Mediante adjudicación en subasta judicial.
- Entre otros mecanismos previstos por la ley.
El poseedor, por su parte, es aquella persona que NO tiene ningún título de propiedad, pero tiene la tenencia física del inmueble; es decir, una persona que eventualmente ingresó al predio con ánimo de quedarse con él, pero carece del título de propiedad.
Por último, el usufructuario es quien recibe el usufructo directamente del propietario; para constituir válidamente este derecho, se requiere la expedición de una escritura pública debidamente inscrita en el registro correspondiente. Dicha figura faculta al usufructuario para gozar del bien y percibir sus frutos civiles, mientras el titular conserva la propiedad sobre el inmueble.
Bajo esta modalidad, el titular pasa a denominarse nudo propietario, al encontrarse temporalmente privado del usufructo. De igual forma, se le asigna esta denominación en aquellos eventos en que se presente un conflicto respecto a la titularidad del dominio frente a un poseedor.
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¿Qué es la posesión?
Desde una perspectiva práctica, la posesión consiste en el disfrute o la tenencia de un bien o derecho, ejercida de forma directa por el interesado o indirectamente a través de un tercero en su representación. El derecho de posesión faculta a la persona a preservar bajo su control y potestad el objeto o inmueble correspondiente.
Dentro del marco del derecho civil colombiano, se concibe como el vínculo fáctico y material sobre una cosa, unido al ánimo de conducirse como propietario legítimo, sin que esto exija contar de forma estricta con la titularidad jurídica.
¿Cómo se adquiere una propiedad por posesión?
La propiedad puede adquirirse mediante la prescripción adquisitiva de dominio, cuando una persona posee un inmueble ajeno con ánimo de señor y dueño durante el tiempo establecido por la ley. Para ello, la posesión debe ser pública, pacífica, continua e ininterrumpida, el inmueble debe ser privado y prescriptible, y debe estar plenamente identificado.
En términos generales:
- Prescripción ordinaria: exige justo título, buena fe y cinco años de posesión.
- Prescripción extraordinaria: no exige justo título y requiere diez años de posesión.
La propiedad no se obtiene automáticamente por ocupar el inmueble. Es necesario iniciar un proceso de pertenencia y obtener una sentencia judicial que declare la prescripción adquisitiva. Luego, la sentencia debe inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Requisitos para iniciar un proceso de pertenencia
Para iniciar este proceso se requiere:
- Demostrar la posesión material y el ánimo de señor y dueño.
- Acreditar el tiempo legal de posesión.
- Verificar que el inmueble sea privado y pueda adquirirse por prescripción.
- Identificar plenamente el predio mediante su ubicación, área, linderos y matrícula inmobiliaria.
- Obtener el certificado de tradición y libertad.
- Dirigir la demanda contra los titulares de derechos reales inscritos y las personas indeterminadas que puedan tener interés.
- Aportar pruebas, como documentos, recibos, fotografías, testimonios, planos, mejoras e inspecciones judiciales.
En resumen, no basta con ocupar un inmueble: es necesario demostrar una posesión cualificada durante el tiempo legal y obtener una sentencia judicial que reconozca la propiedad.
Elementos de la posesión
La posesión tiene dos elementos:
- Corpus: es el poder físico o material sobre la cosa. Se manifiesta mediante actos de uso, aprovechamiento, explotación, conservación o transformación del bien. No exige necesariamente contacto físico permanente con la cosa.
- Animus: es la intención de comportarse como señor y dueño, es decir, de ejercer el poder sobre la cosa sin reconocer el dominio de otra persona. Este elemento distingue la posesión de la mera tenencia.
La Corte Suprema de Justicia ha explicado que la posesión no se configura únicamente con actos materiales, pues también requiere la intención de ser dueño o de tener la cosa para sí. Ese elemento subjetivo puede inferirse de actos externos que demuestren señorío sobre el bien.
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Diferencia entre posesión y mera tenencia
La mera tenencia existe cuando una persona tiene materialmente una cosa, pero reconoce que el dominio pertenece a otra. Por ejemplo, el arrendatario, el comodatario, el secuestre o quien ocupa un inmueble en nombre del propietario.
En la posesión están presentes el corpus y el animus; en la mera tenencia normalmente solo existe el corpus, porque la persona no actúa como dueña sino reconociendo un dominio ajeno.
Por eso, el simple paso del tiempo no convierte automáticamente la mera tenencia en posesión. La Corte Suprema ha señalado:
“La posesión urge la presencia de dos elementos el corpus y el ánimus; en cambio, la mera tenencia sólo requiere uno de esos dos elementos, el corpus.”
Así, quien inicialmente recibió un inmueble como arrendatario o comodatario no se convierte en poseedor únicamente porque haya permanecido allí durante muchos años. Para que pueda alegarse una transformación de la tenencia en posesión deben existir actos claros, públicos y concluyentes de desconocimiento del derecho del propietario.
La posesión no equivale a propiedad
La posesión y la propiedad son instituciones diferentes:
- La propiedad es un derecho real reconocido jurídicamente sobre la cosa.
- La posesión es, en principio, una situación de hecho protegida por el ordenamiento jurídico.
La Corte Suprema ha indicado que el derecho colombiano sigue principalmente la concepción de la posesión como un hecho jurídicamente protegido, aunque dicho hecho produzca importantes consecuencias legales.
La posesión genera una presunción legal a favor del poseedor: se le considera dueño mientras otra persona no pruebe lo contrario. Sin embargo, esa presunción no significa que el poseedor sea definitivamente propietario.
Clases de posesión
El Código Civil reconoce principalmente dos clases:
1. Posesión regular
Es la que procede de:
- Justo título; y
- Buena fe.
Cuando el título es traslaticio de dominio, también se requiere la tradición.
El justo título puede ser:
- Constitutivo, como la ocupación, la accesión o la prescripción.
- Traslaticio, como la compraventa, la permuta o la donación.
2. Posesión irregular
Es aquella que carece de uno o más requisitos de la posesión regular. Por ejemplo, puede existir posesión material con ánimo de dueño, pero sin justo título, sin buena fe o sin tradición cuando esta sea necesaria.
¿Qué efectos puede producir la posesión?
La posesión puede producir varios efectos jurídicos:
- Permite ejercer mecanismos de protección posesoria.
- Genera una presunción de dominio mientras otra persona no justifique ser propietaria.
- Puede servir como fundamento para adquirir el dominio por prescripción adquisitiva, siempre que se cumplan los requisitos legales.
- Puede producir consecuencias patrimoniales aun cuando el poseedor no sea propietario.
La prescripción adquisitiva exige, entre otros aspectos, posesión material, ejercicio con ánimo de señor y dueño, cumplimiento del tiempo legal y que el bien pueda adquirirse por ese medio.
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Diferencias entre propietario y poseedor
- El aspecto clave radica en el respaldo jurídico: el propietario cuenta con la titularidad legal, en tanto que el poseedor puede carecer de ella.
- Por otro lado, el dominio de un bien confiere plenas facultades legales, a diferencia de la posesión, que únicamente otorga la tenencia material del inmueble.
En resumen, la propiedad es un derecho legal, mientras que la posesión es un hecho físico. Es crucial entender esta diferencia legal, para evitar problemas legales.
La posesión es la tenencia material de una cosa con ánimo de señor y dueño. Para que exista deben concurrir:
- Corpus: poder material sobre la cosa.
- Animus: intención de ejercerla como dueño.
No basta ocupar o usar un bien: quien lo tiene debe comportarse frente a terceros como titular del señorío y no reconocer un dominio ajeno. La posesión puede pertenecer al propietario o a una persona que no lo sea, y en determinadas condiciones puede conducir a la adquisición del dominio por prescripción.
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