La afectación a vivienda familiar, regulada por la Ley 258 de 1996, es una figura legal que impide que un inmueble destinado a la residencia de una familia pueda ser embargado, vendido o gravado sin el consentimiento de ambos cónyuges o compañeros permanentes.  Su objetivo principal es proteger el patrimonio familiar mediante la estabilidad del hogar, garantizando que la vivienda no se vea afectada por deudas personales de los individuos de la sociedad.

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¿Cómo se constituye la afectación a vivienda familiar?

Para que un inmueble sea protegido bajo esta figura, debe cumplir con los siguientes requisitos:

1. Inmueble exclusivo como vivienda familiar. La afectación a vivienda familiar solo se aplica a inmuebles que tienen como propósito principal ser el hogar de una familia. Esto significa que no puede utilizarse en bienes inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales o de inversión, como locales, oficinas o bodegas.  Si un inmueble tiene un uso mixto (por ejemplo, vivienda y comercio), solo la parte que se usa como residencia familiar podría estar protegida bajo esta figura legal. Sin embargo, si la propiedad pertenece exclusivamente a una persona soltera, no podrá aplicarse esta figura hasta que exista una relación conyugal derivada de un matrimonio o la constitución de una unión marital de hecho.
2. Consentimiento mutuo. La constitución de la afectación de vivienda familiar requiere que ambos cónyuges o compañeros permanentes estén de acuerdo. Esto se debe a que la medida busca proteger a la familia en su conjunto, evitando que una de las partes disponga unilateralmente del inmueble sin considerar el bienestar del otro.  En caso de que uno de los cónyuges se niegue a otorgar su consentimiento, la afectación no podrá establecerse, salvo en situaciones excepcionales donde un juez lo autorice por razones de interés superior, como la protección de menores o dependientes económicos.
3. Debe ser inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Para que la afectación a vivienda familiar tenga validez y pueda oponerse frente a terceros, debe registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin este registro, la afectación no tendrá efecto legal, lo que significa que el inmueble podría ser embargado, vendido o gravado sin necesidad del consentimiento del cónyuge o compañero permanente. Este trámite se realiza mediante una escritura pública y su inscripción formal garantiza que cualquier persona que consulte el folio de matrícula inmobiliaria del bien pueda conocer su condición de vivienda familiar protegida.

En caso de que la vivienda haya sido adquirida antes del matrimonio o la unión marital, la afectación puede establecerse posteriormente mediante escritura pública.

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¿Cuáles documentos se requieren para constituir la afectación a vivienda familiar?

Para constituir la afectación a vivienda familiar se requieren los siguientes documentos:

1. Escritura pública del inmueble, en la que se establezca la afectación a la vivienda familiar.
   
2. Cédulas de ciudadanía de ambos cónyuges o compañeros permanentes.
   
3. Registro civil de matrimonio o, en caso de unión marital de hecho, la escritura pública o sentencia judicial que la declare.
   
4. Paz y salvo de impuestos prediales y valorización del inmueble. 
5. Certificado de libertad y tradición, actualizado no mayor a 30 días, que demuestre que el inmueble es propiedad de uno de los cónyuges o compañero permanente.

Estos documentos deben presentarse ante una notaría para formalizar la afectación y luego inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

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¿Cuáles son los beneficios de la afectación a vivienda familiar?

• Protección contra embargos. Evita que la vivienda sea afectada por deudas personales de uno de los cónyuges.
  
• Seguridad patrimonial. Garantiza que el hogar se mantenga como un bien inembargable, salvo excepciones legales, tales como cuando el banco es acreedor de la hipoteca del inmueble. En este caso, la entidad bancaria puede perseguir el bien.
• Consentimiento compartido. Impide que uno de los cónyuges o compañeros permanentes venda, hipoteque o transfiera la propiedad sin la autorización del otro.

¿Cuándo se puede levantar la afectación a vivienda familiar?

Conforme el artículo 4 de la Ley 258 de 1996, la afectación a vivienda familiar puede levantarse en los siguientes casos:

• Fallecimiento de uno de los cónyuges o compañeros permanentes.
• Divorcio o disolución de la unión marital de hecho.
• Acuerdo mutuo entre los cónyuges ante notario.
• Autorización judicial en casos excepcionales, como cuando la vivienda ya no cumple su función como hogar familiar.
• Cuando exista otra vivienda efectivamente habitada por la familia.
• Cuando la autoridad competente decrete la expropiación del inmueble o el juez de ejecuciones fiscales declare la existencia de una obligación tributaria o contribución de carácter público.
• Por cualquier justo motivo apreciado por el juez de familia para levantar la afectación, a solicitud de un cónyuge, del Ministerio Público o de un tercero perjudicado o defraudado con la afectación.

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La afectación a vivienda familiar es un mecanismo esencial para proteger el patrimonio familiar, por lo que es importante cumplir con los requisitos legales para su constitución. En Roa & Sánchez Abogados, somos especialistas en derecho de familia y civil, brindándote la mejor asesoría para garantizar que tu propiedad familiar esté protegida ante cualquier eventualidad legal.

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• Acompañamiento en la formalización de testamentos ante notario.

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