Los vicios ocultos, también conocidos como vicios redhibitorios, son defectos graves, preexistentes y no evidentes en los bienes adquiridos por medio de contratos de compraventa, especialmente de inmuebles, que terminan afectando su uso o valor. No obstante, en Colombia, con el fin de equilibrar esta relación contractual y brindar protección de los intereses del comprador, se pueden llevar a cabo acciones como la de exigir la resolución del contrato de compraventa y solicitar una reducción en el precio del bien, siempre que los vicios cumplan con ciertos requisitos legales.

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Características principales de los vicios ocultos

Según el artículo 1915  del Código Civil, son vicios ocultos o redhibitorios los que reúnen las tres siguientes calidades:

1.) Haber existido al tiempo de la venta.

2.) Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio.

3.) No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio.

En otras palabras, para poder reclamar vicios ocultos en un contrato de compraventa, es necesario que estos deben haber existido antes del contrato de compraventa, que afecte significativamente el uso del bien y que no puedan ser detectados a simple vista. Cabe resaltar que, hay casos que no constituyen un vicio oculto, como lo son aquellos defectos que no impiden ni reducen el uso del bien o aquellos defectos que parten de otras acciones como lo son los gravámenes, derechos limitados o inexistentes del vendedor al no ser propietario del bien, defectos de cantidad y servidumbres ocultas.

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Acciones legales para reclamar vicios redhibitorios

Ante la presencia de un vicio redhibitorio, el comprador tiene dos acciones principales según lo establecido en el artículo 1914 y 1917 del Código Civil.

1. Acción redhibitoria: Consiste en solicitar al vendedor la terminación del contrato y, por tanto, la devolución del precio pagado con las eventuales indemnizaciones si el comprador incurrió en gastos o en caso de que el vendedor haya actuado de mala fe conforme el artículo 1918 del Código Civil. En relación al tiempo de reclamo, conforme el artículo 1923 del Código Civil, el comprador tiene un plazo específico  para reclamar por vicios ocultos o sino la acción redhibitoria prescribe y no puede solicitar posteriormente el saneamiento de los vicios. El tiempo para bienes muebles es de 6 meses y para bienes inmuebles es de un año desde la entrega oficial al comprador por parte del vendedor, siempre y cuando las partes en el contrato no hubieren ampliado o limitado este plazo.
   
2. Acción estimatoria o quanti minoris: El comprador puede decidir conservar el bien, pero exigir una rebaja proporcional del precio pagado, debido a la disminución del valor del bien por los defectos existentes.
   

Para solicitar la rebaja del precio, el comprador tiene el plazo de 1 año para bienes muebles y 18 meses para bienes inmuebles. Se aclara que en el caso de que el contrato de compraventa se haya realizado en el marco comercial, el artículo 938 del Código de Comercio señala que el tiempo de reclamo es de 6 meses en todos los casos, tanto para rescindir del contrato como para solicitar la rebaja. En caso de que se haya estipulado en el contrato de compraventa que el vendedor no debe realizar el saneamiento de los vicios ocultos, estará obligado a realizar las acciones de reparación de los que tuvo conocimiento y no le informó al comprador.

Cabe precisar que si el vicio oculto es de poca importancia, según el artículo 1925 del Código Civil señala que: “el comprador no tendrá derecho para terminar el contrato de compraventa, sino solamente solicitar la rebaja del precio”.

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Derechos del consumidor

La Ley 1480 de 2011, conocida como el Estatuto del Consumidor, establece que todos los bienes deben cumplir con condiciones de calidad, idoneidad y seguridad, de acuerdo a lo ofrecido e informado por el vendedor. Por ello, los vicios ocultos o redhibitorios también se pueden interpretar como una vulneración de estos principios en las relaciones de consumo.

Cuando un bien presenta un vicio redhibitorio, el comprador-consumidor puede optar por ejercer las acciones que contempla el Estatuto del Consumidor para hacer valer sus derechos, además de las acciones mencionadas anteriormente. Entre estas acciones, se encuentra la posibilidad de exigir las reparaciones del bien mueble o inmueble, la devolución del dinero o el cambio del bien defectuoso por otro óptimo. Además, en casos extremos, puede solicitar la intervención de la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), debido a que esta entidad entiende que la garantía de funcionamiento es una garantía implícita para la idoneidad y calidad del bien.

Se entiende por idoneidad (artículo 5, numeral 6 de la Ley 1480 de 2011), como aquella aptitud del bien para satisfacer las necesidades. Y, por su parte, se entiende por calidad (artículo 5, numeral 1 de la Ley 1480 de 2011), la condición en que un bien cumple con las características inherentes y las atribuidas por la información que se suministre de él.

Es importante resaltar que si el comprador conocía el defecto antes de la compra y aun así decidió llevar a cabo la compraventa, no podrá reclamar posteriormente la existencia de vicios redhibitorios. Además, cuando el comprador es experto o tiene conocimientos sobre el bien, se asume que debió haber detectado los defectos.

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