Las servidumbres son un derecho real, regulado por los artículos 879 y siguientes del Código Civil, las cuales impone una carga o gravamen sobre un inmueble (predio sirviente) en favor de otro (predio dominante), permitiendo el uso o limitando el derecho de propiedad de la persona que es dueña del predio afectado. Esta limitación no implica la pérdida de propiedad, sino una restricción parcial del derecho de dominio del dueño del predio sirviente.

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¿Cómo se clasifican las servidumbres?

De acuerdo con el artículo 882 del Código Civil, las servidumbres pueden ser:

• Positivas: Son aquellas en las que el propietario del predio dominante puede hacer algo en el predio sirviente. Esto se manifiesta en una servidumbre de paso, donde el propietario del predio dominante tiene derecho a transitar por el predio sirviente.
  
• Negativas: Son aquellas en las que el propietario del predio sirviente tiene una prohibición o restricción de hacer algo en beneficio del predio dominante.  Un ejemplo de esto es una servidumbre de luces y vistas, donde el propietario del predio sirviente no puede construir un edificio a determinada altura de manera que obstruya la vista o la entrada de luz del predio dominante.
• Aparentes: Son aquellas que son visibles, por tanto, se puede identificar su existencia con facilidad. Por ejemplo, una servidumbre de acueducto, donde hay tuberías visibles que transportan agua de un predio a otro.
  
• Inaparentes: Son aquellas que no presentan señales visibles de su existencia y, por lo tanto, no pueden percibirse sin un acuerdo explícito. Esto se evidencia en una servidumbre que impide construir en determinada zona para preservar la vista de un inmueble vecino.
  
• Continuas: Son aquellas cuyo uso es constante y no requiere la intervención de una persona para ejercerse. Por ejemplo, una servidumbre de desagüe, en la que el agua fluye naturalmente sin necesidad de una acción humana.
  
• Discontinuas: Requieren la acción humana para ejercerse, ya que no se usan de manera permanente. Un ejemplo de esto es una servidumbre de paso, donde el dueño del predio dominante debe hacer uso de ella cada vez que necesita cruzar.

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¿Cuáles son los tipos de servidumbre?

Conforme el artículo 888 del Código Civil, hay tres tipos de servidumbres de acuerdo con su origen de constitución, las cuales son:

1. Servidumbre natural 

Las servidumbres naturales surgen por las condiciones geográficas del terreno. En este sentido, no dependen de la voluntad de los propietarios ni de un contrato, sino que son consecuencia de la naturaleza. Entre estas servidumbres se encuentran:

• Servidumbre de aguas: Si un terreno se encuentra en una zona más baja, debe aceptar el agua que naturalmente fluye desde predios superiores. El dueño del predio sirviente no puede impedir el paso del agua, ya que es necesario para el uso doméstico del predio dominante.
• Drenaje natural: Si un predio recoge agua de lluvia que luego se dirige naturalmente hacia otro, este último debe permitir el paso del agua sin bloquear su flujo.
  

2.  Servidumbre legal

La servidumbre legal es aquella que se impone por mandato de la ley para garantizar el uso adecuado de los bienes inmuebles y la convivencia entre propietarios. Estas servidumbres existen por necesidad y no requieren acuerdo entre las partes.

Entre las servidumbres legales se encuentran:

• Servidumbre de tránsito o paso forzoso: Si un predio no tiene salida a la vía pública, su propietario puede exigir el derecho de paso sobre un predio vecino. En este, el predio sirviente debe realizar un camino dentro de su terreno para que la persona propietaria del predio dominante pueda transitar.
• Servidumbre de acueducto: Permite el paso de tuberías de agua potable o saneamiento a través del predio sirviente para abastecer al predio dominante.
• Servidumbre de desagüe: Facilita la evacuación de aguas residuales o pluviales (lluvia) de un predio que, por su ubicación, no puede deshacerse de ellas sin afectar a otro.
• Servidumbre de luces y vistas: Se impone para evitar que un propietario bloquee la iluminación o la vista de otro vecino.
• Servidumbres energéticas o eléctricas: Se utiliza para la instalación de redes eléctricas, gas o telecomunicaciones.

3. Servidumbre voluntaria

La servidumbre voluntaria son aquellas establecidas por acuerdo entre propietarios. Es un acto de autonomía privada en el que una persona decide ceder un derecho parcial sobre su terreno en favor de otro. Dentro de los ejemplos más comunes se pueden destacar: 

• Servidumbre de tránsito: Cuando un propietario permite que su vecino pase por su terreno sin que exista una necesidad legal.
• Servidumbre de luz y vista: Se estipula que una construcción no obstruya la iluminación natural o la vista panorámica de otro predio.
• Servidumbre de uso específico: Puede darse en contextos comerciales o industriales, como permitir el acceso a una empresa para carga y descarga de mercancías.

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¿Cómo se constituye una servidumbre?

La constitución de una servidumbre puede darse de las siguientes maneras:

1. Por título: Se realiza mediante un título, que consiste en realizar un acto jurídico, como un contrato o testamento, donde el propietario del predio sirviente acuerda en establecer la servidumbre en favor del predio dominante. Debe ser formalizada mediante escritura pública e inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
2. Por ley: Se solicita e impone mediante un proceso judicial al estar establecida en el Código Civil o en la normativa que regule la servidumbre, en razón de la necesidad de utilidad pública o privada, como en el caso de la servidumbre de tránsito, que permite que un propietario que no tiene salida a una vía pública pueda exigir el derecho de paso sobre un predio vecino. En estos casos, aunque el propietario del predio sirviente no esté de acuerdo, deberá permitir el uso de la servidumbre. Además, cuando una servidumbre es impuesta por ley, el propietario del predio sirviente (el que debe soportar la servidumbre) tiene derecho a recibir una indemnización si sufre una afectación económica o limita de forma significativa el uso de su propiedad.
3. Por prescripción: Si una persona ha usado un derecho de servidumbre de manera continua y pacífica durante más de 10 años, puede solicitar su reconocimiento legal por el proceso de pertenencia.

Independientemente de la forma en que se constituya la servidumbre, su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos es fundamental para garantizar su publicidad y hacerla exigible frente a terceros. De esta manera, cualquier persona que adquiera el predio sirviente tendrá conocimiento de la carga que pesa sobre la propiedad y estará obligado a respetarla.

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¿Qué derechos otorga una servidumbre al dueño del predio dominante?

El titular de una servidumbre (dueño del predio dominante) tiene una serie de derechos que dependen del tipo de servidumbre, entre las que se encuentran:

• Realizar obras necesarias para el uso de la servidumbre.
• Transitar en caso de servidumbre de paso.
• Instalar tuberías o cables en servidumbres de acueducto o eléctricas.
• Construir y realizar actividades de mantenimiento de las tuberías o caminos en servidumbre de paso o de desagüe. 
• Instalar estructuras en servidumbres de luz y vistas.
• Si el dueño del predio sirviente bloquea el paso o impide el uso de la servidumbre, puede exigirse su restitución o incluso una compensación.

Cabe resaltar que, el dueño del predio dominante no puede hacer modificaciones que aumenten la carga para el predio sirviente sin acuerdo previo.

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¿Cómo se extingue una servidumbre?

Las servidumbres pueden extinguirse por diversas causas, entre las que se incluyen:

• Confusión: Cuando ambos predios, dominante y sirviente, pasan a ser propiedad de una misma persona.
• Renuncia: Si el propietario del predio dominante renuncia expresamente a su derecho de servidumbre.
• No uso: La falta de ejercicio de la servidumbre durante el tiempo que se estableció en el proceso judicial puede llevar a su extinción por prescripción extintiva.
• Imposibilidad: Si por alguna razón el ejercicio de la servidumbre se vuelve imposible, esta puede extinguirse.
• Cambio en las condiciones del terreno del predio dominante, por lo que deja de ser necesaria la servidumbre.

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Las servidumbres pueden generar limitaciones en el uso y goce de un inmueble, por lo que es fundamental conocer sus alcances y establecerlas de forma adecuada. Dependiendo de su origen, pueden ser naturales, legales o voluntarias, cada una con implicaciones distintas en cuanto a derechos y obligaciones.

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