Conforme el artículo 740 del Código Civil, la tradición es un modo de adquirir la propiedad de las cosas, y consiste en el acto mediante el cual se transfiere la propiedad de un bien de una persona a otra. Para que valga la tradición se requiere un título traslaticio de dominio o propiedad, como el de venta, permuta, donación, entre otros.

No basta con que exista un acuerdo entre tradente y adquirente; es necesario que la entrega del inmueble cumpla con los requisitos legales para que el nuevo dueño pueda ejercer plenamente su derecho de propiedad. En Colombia, la tradición de un inmueble se perfecciona cuando se cumplen estos dos pasos:

• Firma de la escritura pública: El contrato de compraventa, permuta o donación debe formalizarse ante una notaría, donde ambas partes declaran su voluntad de transferir y adquirir el bien.
• Registro en la Oficina de Instrumentos Públicos: La escritura debe inscribirse en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble. Solo cuando se hace este registro, el comprador se convierte en el legítimo propietario.

Si alguno de estos pasos no se cumple, la tradición no es válida y, por lo tanto, no se transfiere el derecho de propiedad, y estaríamos en el escenario de una falsa tradición.

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¿Qué es la falsa tradición?

De acuerdo con la sentencia SC 10882-2015 de la sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, la falsa tradición se refiere a la transmisión de la posesión de un bien inmueble sin que realmente se transfiera la propiedad.

Esta ocurre cuando la transferencia de un inmueble no cumple con los requisitos legales o cuando quien actúa como vendedor no es realmente el dueño del bien. Puede darse en dos escenarios principales:

1. La persona que entrega el inmueble no es el verdadero propietario: Ocurre cuando una persona entrega un inmueble sin ser su legítimo dueño. Puede tratarse de un fraude o de un error en los títulos de propiedad. En estos casos, la persona que recibe el bien o el comprador cree haber adquirido el bien, pero en realidad no tiene derechos de propiedad sobre él.
2. La transferencia no cumple con los requisitos legales: Aun cuando el vendedor sea el legítimo propietario, si la escritura pública no se registra en la Oficina de Instrumentos Públicos, el acto de adquisición no se perfecciona. Esto significa que, aunque el comprador posea el inmueble, no tiene el derecho de propiedad reconocido legalmente.
   En ambos casos, la falsa tradición deja al comprador en una posición vulnerable, ya que el verdadero dueño o terceros pueden reclamar el inmueble, y sin la inscripción en el registro, el comprador no puede hacer valer plenamente su derecho.

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¿Cuáles son las causas más comunes de la falsa tradición?

Algunas de las causas más frecuentes de la falsa tradición incluyen:

• Falta de inscripción en el Registro de Instrumentos Públicos: La tradición de bienes inmuebles solo se perfecciona con la inscripción del título en el registro correspondiente.
• Venta por parte de un no propietario: Si quien vende el bien no es el dueño legítimo, la transacción es inválida.
• Defectos en los títulos de propiedad: Documentos erróneos, inexistentes o fraudulentos pueden llevar a una falsa tradición.
• Contratos sin formalidades legales: En algunos casos, se realizan ventas o permutas sin cumplir con los requisitos de escritura pública o registro.

Por esta razón, es fundamental que toda adquisición de inmuebles se realice con el debido asesoramiento legal para evitar riesgos y garantizar que la tradición se lleve a cabo correctamente.

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¿Cuáles son las consecuencias de adquirir un bien con falsa tradición?

Las principales repercusiones para la persona que recibe un bien inmueble bajo falsa tradición son:

• Pérdida del bien: Como la persona que recibe el bien no adquiere la propiedad real del inmueble, el dueño legítimo puede reclamar su restitución en cualquier momento.
• Acciones legales: Se pueden iniciar demandas por simulación de contrato, nulidad del acto jurídico o reivindicación del inmueble, la cuál termina afectando los intereses de la persona que recibió el inmueble.
• Problemas financieros: Si la persona que recibe el bien invierte en mejoras en el inmueble sin ser propietario legal, puede perder su inversión, ya que no tiene un derecho económico legítimo para reclamar.
  
• Dificultades en la venta del bien: La persona que recibió el inmueble tendrá dificultades para realizar negocios con terceros, debido a que un inmueble adquirido bajo falsa tradición no puede ser transferido legalmente hasta corregir la situación.

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¿Cómo evitar una falsa tradición en la adquisición de un inmueble?

Para evitar problemas legales a la hora de adquirir un inmueble, es recomendable:

• Revisar el registro del inmueble: Antes de comprar o recibir un inmueble en permuta o donación, es fundamental revisar que esté debidamente inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. En caso de realizar una compraventa, es importante verificar que la escritura esté inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble que se desea comprar. Solo con este registro, el comprador adquiere legalmente el derecho de propiedad.

• Exigir la escritura pública y el certificado de tradición y libertad: Para evitar problemas de falsa tradición, es fundamental exigir dos documentos:

1. Escritura pública: Es el documento oficial que formaliza la declaración de las partes para hacer el acto jurídico de la adquisición del inmueble ante un notario. Sin este documento, la transacción no tiene validez legal.
2. Certificado de tradición y libertad: Es un documento que permite verificar el historial del inmueble, identificando quién es el actual y verdadero dueño y si existen embargos, hipotecas u otras limitaciones sobre la propiedad.
   
   Con este documento la persona se asegura de que el individuo que vende o entrega el bien es realmente su propietaria y que no existen procesos jurídicos pendientes.

• Consultar con un abogado especialista en derecho civil: Es importante contactar a un abogado, para que revise la documentación y garantice que la transacción sea legal.

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¿Cómo se puede corregir una falsa tradición?

Si has adquirido un inmueble en falsa tradición, es posible corregir la situación mediante diferentes mecanismos legales. Algunas soluciones incluyen:

1. Saneamiento de la propiedad: Si el problema radica en errores en el historial de propietarios o en la falta de inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, se puede iniciar un proceso judicial para regularizar la situación.
   Dependiendo del caso, esto puede implicar la validación de documentos o la formalización de la tradición con la debida inscripción del inmueble en la Oficina de Instrumentos Públicos.
2. Prescripción adquisitiva de dominio: Conforme la Ley 791 de 2002, si la persona ha poseído el inmueble de manera pacífica, pública e ininterrumpida durante el tiempo que establece la Ley (5 años en posesión ordinaria teniendo el título de adquisición del inmueble o 10 años en posesión extraordinaria sin tener el documento de adquisición del inmueble), se puede solicitar un proceso de prescripción adquisitiva de dominio ante la jurisdicción civil ordinaria. A través de este mecanismo, un juez civil puede reconocer la propiedad y ordenar su inscripción en el registro, para establecer que la persona es la legítima propietaria del inmueble.
3. Acciones judiciales para corregir errores en el título: Si la falsa tradición se debe a un problema en la documentación del inmueble, un abogado especializado en derecho civil puede iniciar acciones como la nulidad de contratos defectuosos, la rectificación de documentos o la declaración judicial de propiedad. Esto permite ajustar el título de propiedad a la realidad jurídica y evitar futuros conflictos.

En cualquier caso, es recomendable contar con la asesoría de un abogado experto en derecho civil para elegir la mejor estrategia y garantizar la seguridad jurídica sobre el inmueble.

¿No apareces como propietario actual del inmueble en el certificado de tradición y libertad?

Si sospechas que has adquirido un inmueble en falsa tradición o deseas asegurarte de que tu compra o entrega del inmueble cumpla con todos los requisitos legales, en Roa & Sánchez Abogados contamos con un equipo de expertos en Derecho Civil que te guiarán en cada paso del proceso. Desde la revisión del historial de propietarios en el certificado de tradición y libertad hasta la inscripción del inmueble en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Nuestros servicios jurídicos incluyen:

• Procesos de saneamiento de títulos de propiedad y levantamiento de gravámenes.
• Procesos de prescripción extintiva de obligaciones civiles.
• Redacción, revisión y negociación de contratos civiles nominados e innominados: compraventa, arrendamiento, comodato, donaciones, fiducia civil, entre otros.

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