Colombia atraviesa un proceso de urbanización creciente, con una marcada expansión de edificios residenciales y conjuntos cerrados en las principales ciudades, como Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, etc. Este auge ha llevado a una convivencia más cercana entre vecinos y al surgimiento de retos de administración, seguridad y convivencia en espacios compartidos. En este contexto, entender la Ley 675 de 2001, también conocida como la Ley de Propiedad Horizontal, no solo es esencial, sino estratégico para garantizar la armonía y proteger la inversión inmobiliaria.

¿En qué consiste la Ley 675 de 2001 o de Propiedad Horizontal?

La Ley 675 de 2001 es el marco jurídico que regula la constitución, administración y funcionamiento de edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal. Define cómo deben convivir los copropietarios, qué órganos deben gobernar las decisiones, y cuáles son los derechos y deberes de quienes viven en este tipo de inmuebles. 

“La Ley 675 de 2001, también conocida como el Régimen de Propiedad Horizontal, es el conjunto de normas que establece el marco jurídico para la constitución, administración, funcionamiento, seguridad y convivencia en los edificios o conjuntos de uso residencial.”

Esta ley clasifica los inmuebles en bienes privados (apartamentos y locales) y bienes comunes (pasillos, fachadas, zonas verdes). Establece, además, órganos de administración como la asamblea de propietarios, el consejo de administración y el administrador.

Esta ley define conceptos clave como:

• • Bienes privados: Apartamentos y locales.
  • Bienes comunes: Pasillos, fachadas y zonas verdes.
  • Expensas comunes: Cuotas de administración.

• Órganos de Administración:

• • Asamblea de propietarios
  • Consejo de administración
  • Administrador (Representante Legal)

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¿Cómo se constituye la propiedad horizontal en Colombia?

Para que un edificio o conjunto pueda operar bajo este régimen, debe seguir una serie de pasos legales:

1. Elaboración del reglamento de propiedad horizontal: Documento fundamental que define normas internas, uso de bienes comunes y mecanismos de administración.
   
2. Escritura pública de constitución: Documento que se firma ante notaría y se registra ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
3. Matrícula inmobiliaria individual y colectiva: Cada unidad privada debe tener su identificación registral, junto con la del predio matriz.

Esta estructura permite que múltiples propietarios coexistan con derechos sobre sus inmuebles privados y responsabilidades sobre las zonas comunes.

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¿Qué son las zonas comunes en propiedad horizontal?

Las zonas comunes son todos aquellos espacios del edificio o conjunto residencial que no pertenecen a un propietario individual, sino que son compartidos por todos los copropietarios. Su función principal es facilitar la convivencia, el acceso y el uso colectivo de los servicios dentro del inmueble.

Entre las zonas comunes más habituales se encuentran los pasillos, escaleras, ascensores, fachadas, porterías, zonas verdes, parqueaderos comunes, salones sociales y áreas de recreación. Estas áreas no pueden ser modificadas, privatizadas ni utilizadas de forma exclusiva sin la autorización previa de la asamblea de copropietarios.

Además, el mantenimiento, reparación y administración de estas zonas está financiado con las expensas comunes, es decir, las cuotas que cada propietario debe pagar mensualmente según su coeficiente de propiedad.

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Principales beneficios de la Ley 675 de 2001

La Ley 675 de 2001 ofrece un marco jurídico robusto que favorece la organización y convivencia en propiedades horizontales. Sus beneficios más destacados incluyen:

• Claridad jurídica: Establece reglas claras para la administración de edificios y conjuntos.
• Seguridad jurídica: Protege los derechos de copropietarios y residentes.
• Participación democrática: Promueve la toma de decisiones colectivas en asambleas.
• Resolución de conflictos: Brinda mecanismos legales para resolver disputas.
• Conservación del patrimonio: Regula el uso y mantenimiento de las zonas comunes, protegiendo el valor del inmueble.
• Transparencia administrativa: Obliga a la rendición de cuentas y a una gestión financiera responsable.

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¿Cómo se disuelve y liquida una copropiedad?

Aunque poco común, existen circunstancias en las que una copropiedad puede ser disuelta:

• Destrucción del inmueble por causas naturales o siniestros.
• Decisión unánime de los copropietarios.
• Imposibilidad de reconstrucción o uso del inmueble.

El proceso de disolución se realiza mediante acta notarial y debe incluir la liquidación de bienes comunes, deudas y obligaciones pendientes. Cada propietario recupera la parte proporcional correspondiente de acuerdo con su coeficiente de propiedad.

Derechos y deberes de los copropietarios

Una parte esencial del régimen de propiedad horizontal es la definición clara de los derechos y deberes de quienes integran la copropiedad.

Derechos de los copropietarios:

• Participar en las decisiones de la asamblea.
• Acceder a información financiera y administrativa del conjunto.
• Usar los bienes comunes de acuerdo con su destinación.

Deberes de los copropietarios:

• Pagar las cuotas de administración y expensas comunes.
• Respetar el reglamento de propiedad horizontal.
• No modificar fachadas ni zonas comunes sin aprobación.

Abogados especialistas en propiedad horizontal y resolución de conflictos entre copropietarios

En Roa y Sánchez Abogados contamos con un equipo de profesionales altamente capacitados en Derecho Civil y Notarial, con amplia experiencia en la interpretación y aplicación del régimen jurídico de la propiedad horizontal consagrado en la Ley 675 de 2001. Ofrecemos un acompañamiento legal integral, orientado a prevenir y resolver conflictos que afecten la gobernabilidad, la convivencia y el valor patrimonial de los bienes sometidos a este régimen.

Nuestros servicios jurídicos especializados incluyen:

• Representación judicial y extrajudicial en conflictos de propiedad horizontal, tanto entre copropietarios como frente a órganos de administración, garantizando la observancia del reglamento interno y la ley aplicable.
• Tramitación de procesos de pertenencia, orientados a la adquisición de derechos de dominio por posesión regular o irregular conforme a los requisitos del Código Civil.
• Acciones de restitución de inmuebles arrendados, dirigidas a recuperar la tenencia legítima de bienes destinados a vivienda, comercio u oficinas, incluyendo parqueaderos.
• Procesos de terminación unilateral de contratos de arrendamiento, bajo causales legales y contractuales debidamente fundamentadas.
• Redacción, revisión y negociación de contratos civiles nominados e innominados, como compraventa, arrendamiento, comodato, donación o fiducia civil, conforme a las normas del Código Civil y la jurisprudencia vigente.
• Reclamaciones por responsabilidad civil contractual, precontractual o extracontractual, para exigir la reparación integral de los perjuicios causados por el incumplimiento de obligaciones legales o contractuales.

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