La restitución de un inmueble arrendado, establecido en el artículo 384 de la Ley 1564 de 2012 (Código General del Proceso), se refiere al proceso mediante el cual el arrendador busca recuperar la tenencia de la propiedad (sea vivienda, oficina o parqueadero) cuando el arrendatario ha incumplido con las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento. 

Este proceso puede iniciarse tanto de forma extrajudicial mediante un centro de conciliación, o a través de la vía judicial interponiendo una demanda de restitución con la ayuda de un abogado especialista en Derecho Civil. A continuación, se explicará cada uno de estos procesos y en qué consisten.

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¿Cómo realizar el proceso de conciliación para la restitución del inmueble arrendado?

El proceso de conciliación es una vía extrajudicial que permite al arrendador solicitar la restitución del inmueble, así como el pago de cánones de arrendamiento, mora, servicios públicos, cuotas de administración y otros perjuicios ocasionados por el incumplimiento del arrendatario conforme el artículo 2003 del Código Civil. Este mecanismo es aplicable tanto cuando el contrato de arrendamiento se celebró de forma verbal como cuando se realizó por escrito. En ambos casos la solicitud debe indicar claramente el tipo de contrato y las obligaciones incumplidas.

Requisitos y características del proceso de conciliación:

Para llevar a cabo el proceso de conciliación se debe seguir con el siguiente paso a paso:

1. Radicación de la solicitud de conciliación: La solicitud debe presentarse ante el centro de conciliación que esté ubicado en la ciudad donde se encuentre ubicado el inmueble que se quiere restituir. En esta solicitud se deben incluir los hechos, las pretensiones (como la restitución del inmueble, el pago de cánones adeudados, mora, pago de servicios públicos y otros perjuicios) y las pruebas disponibles. Adicionalmente, se deben colocar los datos completos del arrendador y arrendatario, así como la evidencia de la relación contractual. Si el contrato se realizó de manera escrita, se debe anexar copia de dicho contrato. Si el contrato se hizo de manera verbal, se requerirán testimonios para acreditar la existencia del contrato de arrendamiento.
2. Citación a audiencia de conciliación: Una vez radicada la solicitud, generalmente el centro de conciliación designa un conciliador en un plazo de 5 a 10 días hábiles. El arrendatario será citado con una anticipación de 8 a 10 días hábiles para participar en la audiencia en la que el arrendador también debe estar presente. En esta audiencia ambas partes expondrán sus argumentos y pretensiones.
3. Acta de la audiencia de conciliación: Durante la audiencia de conciliación se pueden presentar dos escenarios:

• Acta de conciliación con acuerdo exitoso: Se alcanza una conciliación en la que quedan claramente estipuladas las obligaciones del arrendatario, incluyendo la fecha y hora para la entrega del inmueble. Este acuerdo se plasma en un acta de conciliación con fuerza ejecutiva, que puede ser usada posteriormente en un proceso judicial en caso de incumplimiento por parte del arrendatario.
• Acta de no conciliación: Si no se alcanza una conciliación, el acta reflejará las razones del fracaso de la audiencia de conciliación.

Cabe resaltar que no es necesario llevar a cabo el proceso de conciliación para iniciar trámite judicial ante Juzgado Civil para la restitución del inmueble. No obstante, este mecanismo es especialmente valioso porque, de alcanzarse un acuerdo, el acta de conciliación tiene fuerza ejecutiva así como el de una sentencia y puede facilitar la restitución de inmueble arrendado sin necesidad de iniciar un proceso judicial prolongado.

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¿Cómo iniciar trámite judicial para la restitución del inmueble arrendado?

Independientemente  si se realiza el proceso de conciliación, el arrendador puede optar por interponer una demanda para la restitución del inmueble ante el juzgado civil correspondiente. Este proceso se fundamenta en el mérito ejecutivo del contrato de arrendamiento, ya que en este documento se encuentran establecidas las obligaciones claras, expresas y exigibles que debía cumplir el arrendatario.

¿Qué elementos debe contener la demanda judicial para la restitución del inmueble arrendado?

Al presentar la demanda ante un juez civil, es fundamental que el escrito cumpla con los requisitos de demanda establecidos en artículo 82 del Código General del Proceso. Entre ellos se encuentra:

• Encabezado y designación del juez: La demanda debe dirigirse al juez civil competente para conocer el asunto. Esto lo determinará la cuantía; es decir, el monto de los perjuicios que se quieren reclamar.
• Identificación completa de las partes: Incluir nombres, domicilios y, de ser necesario, la designación del abogado que represente al arrendador.
• Narración de los hechos: Se debe exponer cronológicamente el incumplimiento del arrendatario, fundamentando la solicitud de restitución.
• Pruebas documentales y testimoniales: Es indispensable presentar el contrato de arrendamiento (o los medios probatorios en caso de contrato verbal) y cualquier otra evidencia que respalde la demanda.
• Pretensiones y cuantía: Se debe solicitar expresamente la restitución del inmueble y, de ser pertinente, el pago de cánones en mora, indemnizaciones por daños y perjuicios, entre otros.

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¿Qué ocurre después de interponer demanda de restitución de inmueble?

Cuando el arrendador interpone la demanda para recuperar el inmueble arrendado, el proceso continúa de la siguiente manera conforme el artículo 384 del Código General del Proceso:

1. Admisión de la demanda: Se presenta la demanda acompañada de las pruebas del contrato de arrendamiento (documentos, confesión o testimonios mínimos). El juez civil debe admitirla para que el proceso avance. En caso de inadmisión, se notificará al arrendador, quien deberá subsanar las deficiencias señaladas en 5 días hábiles para continuar el trámite judicial.
2. Notificaciones: Se notifica al arrendatario, ya sea a través de notificación personal mediante correo electrónico o en la dirección del inmueble que se quiere restituir, salvo que se haya acordado otra forma de notificación.
3. Respuesta del arrendatario: Si el arrendatario no se opone a lo indicado por el arrendador en la demanda en el término de traslado de la demanda por el término de diez (10) días hábiles, el juez proferirá sentencia ordenando la restitución del inmueble. Por otro lado, si el arrendatario contesta la demanda, en ella debe indicar si le hizo mejoras al inmueble para que se le retribuya la inversión realizada, en caso de probarse la mejora.  Es importante mencionar que, si la demanda interpuesta por el arrendador se basa en el incumplimiento del pago de la renta, tales como: servicios públicos, cuotas de administración u otros conceptos que el arrendatario debió pagar según el contrato, el arrendatario no podrá presentar sus argumentos en el proceso hasta que demuestre haber consignado el monto adeudado en la cuenta que designe el juzgado.En caso de que el arrendatario argumente que no adeuda el monto solicitado por el arrendador, deberá exhibir las cuentas de cobro emitidas por el arrendador correspondientes a los últimos tres períodos de arrendamiento y junto a ellos los comprobantes de pago por esos mismos períodos a favor del arrendador.
4. Obligación del arrendatario durante el proceso judicial: Sin importar la causal por la cual se inició el proceso judicial, durante el proceso, el arrendatario tiene la obligación de depositar, a órdenes del juzgado, la suma correspondiente a los cánones de arrendamiento que se generen durante el proceso en una cuenta especial de depósitos judiciales. Si el arrendatario no realiza dicho depósito, el juzgado se reserva el derecho de no escucharlo hasta que aporte la prueba de que ha cumplido con esta obligación. Para acreditar el depósito, el arrendatario deberá presentar el comprobante de depósito correspondiente, el recibo del pago realizado directamente al arrendador o el comprobante de la consignación efectuada en el marco de un proceso ejecutivo, conforme al número indicado por el juzgado.
   
   Si el arrendatario afirma que no está obligado a pagar dichos cánones, estos se retendrán hasta la finalización del proceso judicial. En caso contrario de que acepte la deuda, se entregarán de inmediato al arrendador conforme se presenten los títulos correspondientes, salvo cuando el arrendatario en la contestación de la demanda de restitución indique que la persona que interpuso la demanda no es su arrendador. Esto último genera que los depósitos se retengan hasta que la sentencia demuestre quien es el arrendador.
   
5. Excepciones por parte del arrendatario: Cuando se resuelva cualquiera de las excepciones que interponga el arrendatario, ya sea de pago del monto adeudado o la de desconocimiento de quién es el arrendador, se impondrá a la parte que haya resultado vencida en el proceso el pago de una suma equivalente al 30% de la cantidad depositada o debida, lo que actúa como una penalización y compensación para la contraparte.
   
6. Medidas cautelares El arrendador puede solicitar embargos o secuestros sobre los bienes del arrendatario para asegurar el pago de los cánones de arrendamiento adeudados y los perjuicios generados.
7. Restitución provisional: El arrendador le puede solicitar al juez civil que se realice inspección judicial en el inmueble arrendado para verificar su estado. Si se evidencia que el inmueble está desocupado, abandonado o en grave deterioro, se podrá ordenar una restitución provisional al arrendador. Sin embargo, el arrendador no podrá arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la sentencia que ordene la restitución del bien.
8. Trámites adicionales: No se admitirán demandas del arrendatario en contra del arrendador, acumulación de procesos ni otras actuaciones que compliquen el procedimiento.

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La restitución de un inmueble arrendado no es simplemente la devolución de una propiedad, sino la garantía del cumplimiento de derechos contractuales y la protección de patrimonio. Cuando se presentan incumplimientos o situaciones irregulares en el contrato de arrendamiento, es fundamental contar con asesoría especializada para evitar consecuencias económicas y legales que afecten tu bienestar.

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