La inversión en bienes raíces en Colombia ha ganado popularidad gracias a la valorización constante de ciertas zonas urbanas, la estabilidad jurídica en materia de propiedad y las facilidades de acceso a crédito. Comprar vivienda no solo es una forma de asegurar patrimonio, sino también una alternativa rentable si se piensa en arriendo o valorización.

En Colombia, es común que las personas firmen una promesa de compraventa al realizar transacciones de bienes como carros, apartamentos, casas o lotes. Aunque su elaboración no es compleja, este documento debe cumplir con ciertos formalismos legales para evitar contratiempos en el proceso de compra de una vivienda, ya sea nueva o usada.

¿Qué es la promesa de compraventa y en qué consiste?

La promesa de compraventa es un documento escrito y preparatorio de un negocio definitivo que posteriormente se va a protocolizar. Se usa para compraventa de carros y sobre todo en compraventa de inmuebles. 

La promesa de compraventa tiene como propósito garantizar el compromiso y la seriedad entre las partes, así como establecer con precisión las condiciones del negocio. En este documento deben estipularse los siguientes aspectos:

• El objeto del negocio. 
• La identidad plena del comprador y del vendedor.
• Precio, condiciones y plazos de los pagos.
• Fecha, hora y notaría donde se va a protocolizar la escritura o traspaso definitivo del bien.

Sin este elemento la promesa de compraventa es nula, no genera efectos en el mundo del derecho.

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Gastos asociados, formalidades y límites legales de la promesa de compraventa

Uno de los aspectos clave al firmar una promesa de compraventa es dejar claramente identificados tanto el bien objeto de la transacción como las condiciones del negocio. En el documento se deben incluir detalles como:

Identificación del bien transado:

• Si se trata de un vehículo, se debe especificar marca, modelo, placa, serie de motor, tarjeta de operación, entre otros.
  
• Si es un inmueble, se debe indicar la dirección exacta, área, linderos, cédula catastral y el folio de matrícula inmobiliaria.
  

También es fundamental establecer las condiciones bajo las cuales se realizará la entrega, posesión y protocolización de la propiedad a nombre del nuevo dueño. Además, en las promesas de compraventa se acostumbra incluir:

• Pago de arras: anticipo de una parte del valor como garantía del negocio.
  
• Cláusula penal: establece una sanción en caso de incumplimiento por alguna de las partes.
  
• Distribución de gastos: se recomienda dejar por escrito cómo se dividirán entre comprador y vendedor los costos notariales, impuestos, honorarios, entre otros.

Aunque no es obligatorio registrar la promesa de compraventa en una notaría, hacerlo puede ser prudente cuando las partes no se conocen previamente, ya que brinda mayor respaldo y formalidad al acuerdo.

Por otro lado, es fundamental entender que toda modificación a la promesa de compraventa debe hacerse por mutuo acuerdo entre las partes. Cualquier cambio unilateral carece de validez legal y puede generar disputas.

¡Importante! La promesa de compraventa no reemplaza la escritura pública ni el documento de registro que certifica la transferencia de propiedad. Presta especial atención a este punto, ya que muchos casos de incumplimiento, engaño o estafa surgen precisamente por confiar únicamente en la promesa sin formalizar el negocio ante notaría y registrarlo debidamente.

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¿Cómo se formaliza la compra de un inmueble en Colombia?

Comprar una propiedad en Colombia es una decisión importante que requiere planificación, conocimientos legales y financieros, y una serie de pasos clave para evitar errores costosos. Tanto si eres colombiano residente como si vives en el extranjero.

Una vez firmada la promesa de compraventa y cumplidos los requisitos iniciales, el siguiente paso es la escritura pública ante notaría. Este proceso legal consolida la transferencia de propiedad y se lleva a cabo mediante los siguientes pasos:

• Declaraciones ante notario de las partes (compra y venta).
• Redacción del documento por parte del notario.
• Lectura y aceptación del contenido por las partes.
• Firma del documento por todos los implicados.

Posteriormente, esta escritura debe registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, momento en el cual se realiza oficialmente el cambio de propietario.

Es vital que se verifique toda la documentación:

• Que el inmueble no tenga un proceso de extinción de dominio por lavado de activos. 
• Levantamiento de peritaje topográfico sobre la información técnica catastral del bien inmueble.
• ⁠Que el propietario sea el que firme la promesa o contrato de compraventa.
• Que el certificado de libertad y tradición no tenga gravámenes, es decir procesos ejecutivos, hipoteca, demanda de proceso divisorio.
• Verificación del certificado VUR (Ventanilla Única de Registro) del bien inmueble.

Opciones de financiamiento: Crédito hipotecario vs. Leasing habitacional

Uno de los aspectos más importantes al momento de comprar vivienda en Colombia es elegir la forma de financiación más adecuada. Existen dos modalidades principales:

Crédito hipotecario

• Otorgado por bancos o entidades financieras.
  
• Requiere estudio de crédito y capacidad de pago.
  
• Tasa fija o variable según entidad.
  
• Plazo de hasta 30 años.
  

Leasing habitacional

• El inmueble es del banco hasta el final del contrato.
  
• Al terminar, la parte denominada en el leasing habitacional (arrendatario), puede adquirir la calidad de comprador para adquirir el inmueble                              por un valor residual.
  
• Ideal para quienes no cuentan con recursos para la cuota inicial completa.
  

Además, es importante considerar si se pueden aplicar a subsidios de vivienda, como Mi Casa Ya, cajas de compensación o programas especiales para jóvenes, madres cabeza de hogar, o familias de bajos ingresos.

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Riesgos comunes al comprar una propiedad y cómo evitarlos

Comprar un inmueble sin el acompañamiento jurídico adecuado puede generar problemas legales, pérdidas económicas, estafas o disputas entre las partes. Estos son algunos de los riesgos más comunes que enfrentan los compradores:

• Firmar promesas de compraventa sin claridad en los términos contractuales o sin respaldo legal como títulos valores.
  
• No verificar la existencia de gravámenes, hipotecas, embargos o demandas sobre el bien.
  
• Omitir el proceso de escrituración o el registro del inmueble ante la Oficina de Instrumentos Públicos.
  
• Realizar pagos sin contratos formales o sin garantías legales que respalden la transacción.
  
• Adquirir un inmueble con vicios ocultos, es decir, defectos graves, preexistentes y no evidentes al momento de la negociación.
  
• Comprar una propiedad que presenta falsa tradición, lo cual ocurre cuando uno de los anteriores propietarios no tenía la titularidad legal del bien, invalidando así la cadena de propiedad.

Evitar estos errores es posible si se cuenta con el acompañamiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario, quien puede revisar la legalidad del negocio, analizar los antecedentes del inmueble y garantizar que la transacción se realice de manera segura.

Somos abogados especialistas en Derecho Civil e Inmobiliario

En Roa & Sánchez Abogados contamos con un equipo especializado en Derecho Civil e Inmobiliario que te acompañarán en cada etapa del proceso de compraventa, desde la elaboración de la promesa hasta la escrituración y el registro del inmueble. Por eso, nos encargamos de que cada documento esté correctamente redactado, cada trámite se realice conforme a la ley y, sobre todo, de brindarte la seguridad jurídica que necesitas para proteger tu patrimonio. 

Si estás pensando en invertir en vivienda, puedes contar con el respaldo legal de nuestra firma y lograr el sueño de tener vivienda de forma segura.

Nuestros servicios jurídicos incluyen:

• Elaboración y revisión de promesas de compraventa.
  
• Acompañamiento en escrituración y registro de propiedad.
  
• Verificación jurídica de inmuebles (certificados, gravámenes, hipotecas).
  
• Asesoría en contratos de leasing habitacional o crédito hipotecario.
  
• Representación legal en casos de incumplimiento o estafa inmobiliaria.
  
• Apoyo legal a compradores extranjeros.
  
• Gestión de procesos notariales y trámites ante entidades públicas.

Estamos aquí para brindarte la tranquilidad que necesitas en cada paso del proceso de compraventa. ¡Contáctanos y cuéntanos tu caso!