¿Cómo puedo exigirle a mi arrendador que realice las reparaciones del inmueble?
¿Cómo puedo exigirle a mi arrendador que realice las reparaciones del inmueble?
En Colombia, el arrendamiento de vivienda urbana se encuentra regulado principalmente por la Ley 820 de 2003, a través de la cual se les reconocen derechos y se les asignan obligaciones tanto al arrendador como al arrendatario. En consecuencia, uno de los deberes más importantes del arrendador es el de mantener el inmueble en las condiciones necesarias para su habitabilidad. Sin embargo, en algunas ocasiones los propietarios pueden ser reacios a realizar las reparaciones necesarias para este fin, por lo que es importante conocer las acciones judiciales que la normatividad colombiana tiene frente a esta situación.
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¿Qué dice la ley 820 de 2003?
Según la Ley 820 de 2003 se establecen las obligaciones que tiene cada parte de un contrato de arrendamiento. En primer lugar, es importante distinguir en qué casos nos encontramos ante un contrato de arrendamiento, pues es en virtud de este, se desprenden las obligaciones consagradas en la ley 820 de 2003. En este sentido, de acuerdo con el artículo 3 de esta Ley, nos encontraremos ante un contrato de arrendamiento siempre que en el documento escrito se reúnan los siguientes puntos:
- Nombre e identificación de los contratantes.
- Identificación del inmueble objeto del contrato.
- Identificación clara y específica del inmueble objeto del contrato.
- Precio y forma de pago.
- Término o duración del contrato.
Ahora bien, de acuerdo con el artículo 8, numeral 2 de esta misma Ley, en los contratos de arrendamiento es deber del arrendador (el propietario del inmueble) mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato. Una obligación similar se encuentra en el artículo 1985 del Código Civil Colombiano, según la cual la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
¿Qué tipo de reparaciones debe hacer el arrendador?
Es importante señalar que no todas las reparaciones son necesarias, sino solo aquellas que sean necesarias para mantener el inmueble en sus condiciones de habitabilidad. En este sentido, para saber cuáles son las reparaciones que deben correr a cargo del arrendatario, debemos distinguir entre:
- Reparaciones locativas: De acuerdo con el artículo 2.2.6.1.1.10 del decreto 1077 de 2015, las reparaciones locativas son aquellas que se requieren para mantener el inmueble en las condiciones originales de entrega y su habitabilidad. Por ejemplo, reparación de tuberías, sistemas eléctricos, goteras en el techo, entre otras. Estas son de responsabilidad del arrendador.
- Reparaciones no locativas: Son aquellas cuya finalidad no es conservar el buen estado del inmueble, sino que buscan modificar su estructura o agregarle a este más características. Por ejemplo, cambiar el piso de color a pesar de que este se encuentra en buen estado.
- Mejoras útiles: Estas son un tipo de reparaciones no locativas, pero que hacen referencia a aquellas mejoras o modificaciones que se realizan y que aumentan el valor del inmueble. Por ejemplo, construir un baño adicional o ampliar la cocina.
También cabe señalar que, de acuerdo con los artículos 8 y 9 de la ley 820 de 2003, le corresponde al arrendador realizar únicamente aquellas reparaciones locativas que sean necesarias por el uso normal del inmueble o el paso del tiempo. Es decir que, en aquellos casos en los cuales sea necesario realizar una reparación como consecuencia del mal uso del inmueble o de alguna acción que sea atribuible a título de culpa al arrendatario, será éste quien deba costear las reparaciones del inmueble.
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¿Cómo puedo exigir a mi arrendador que realice las reparaciones necesarias?
En Colombia, el arrendatario tiene el derecho de exigir que el arrendador realice las reparaciones necesarias en el inmueble arrendado, cuando estas sean responsabilidad del arrendador, el cual se encuentra respaldado por la ley 820 de 2003. Por esta razón, si el arrendador no cumple con su obligación de mantener el inmueble en buen estado, existen mecanismos legales para solicitar que se realicen las reparaciones.
En primer lugar, el arrendatario puede iniciar una acción de cumplimiento forzoso con el fin de exigir al arrendador que cumpla con la obligación de efectuar las reparaciones. Tal como se explica en la sentencia 14554-2019 del 24 de octubre de 2019, con magistrado ponente Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo, es posible que ante el incumplimiento de las obligaciones emanadas de un contrato, se acuda ante un juez para solicitar el cumplimiento forzoso de las obligaciones junto con el pago de los perjuicios que pudieren ocasionarse como consecuencia de vivir en un inmueble que no cumple con las condiciones necesarias para su habitabilidad.
Por otro lado, el arrendatario puede decidir terminar de forma unilateral el contrato de arrendamiento, en aplicación a la condición resolutoria tácita. Esta figura jurídica se encuentra implícita en todos los contratos bilaterales, de tal forma que no es necesario que el arrendatario y el arrendador la hayan pactado con anterioridad en el contrato de arrendamiento, y permite dar por terminado dicho contrato ante el incumplimiento de las obligaciones a cargo de la otra parte, entre ellas la de realizar las reparaciones necesarias, sin que esto lo obligue al pago de alguna suma dineraria adicional para poder terminar el contrato.
También puede el arrendatario realizar un llamado a conciliar con el arrendador el pago de las reparaciones necesarias. A través de la conciliación, las partes, con la ayuda de un mediador, buscan llegar a un acuerdo, el cual será plasmado en un acta de conciliación. Esta acta presta mérito ejecutivo y, por lo tanto, puede con posterioridad acudir ante un juez para exigirle, mediante un proceso ejecutivo, el cumplimiento de lo acordado.
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