¿Cómo debe ser el proceso de escrituración de un inmueble?
¿Cómo debe ser el proceso de escrituración de un inmueble?
La escrituración de un inmueble en Colombia es el proceso legal establecido en la Ley 1579 de 2012, mediante el cual se formaliza a través de una escritura pública firmada ante un notario la transferencia de propiedad de un inmueble adquirido en un contrato de compraventa.
El contrato de compraventa de un bien inmueble es un contrato solemne, lo cual implica que solo es válido si se eleva a escritura pública y se realiza la inscripción del inmueble a nombre del comprador en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
En este sentido, si el inmueble comprado no se escrituró ni se registró, el comprador no podrá ejercer plenamente sus derechos de propiedad, lo que puede generar conflictos y dificultades para vender el bien en el futuro e incluso la pérdida del mismo en ciertos casos.
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¿Cuáles son los requisitos previos para la escrituración de un inmueble?
Antes de iniciar la escrituración, es importante reunir los siguientes documentos y requisitos:
- Contrato de compraventa: Documento privado entre comprador y vendedor que establece el precio y condiciones de la venta del inmueble.
- Certificado de libertad y tradición: Expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, indica el estado legal del inmueble, incluyendo si la persona que está vendiendo el inmueble es el actual propietario.
- Paz y salvo del impuesto predial: Se debe demostrar que no hay deudas pendientes con el municipio en relación a los impuestos del inmueble. En este paz y salvo se debe verificar que la información de la propiedad corresponda a la información del certificado de libertad y tradición.
- Paz y salvo de valorización: Aplica si el inmueble tiene contribuciones por mejoras realizadas por el Estado.
- Copias de cédulas y RUT de comprador y vendedor.
- Estudio de títulos y gravámenes: Se recomienda verificar la historia legal del inmueble para evitar problemas de propiedad, para verificar si el inmueble no está en un proceso judicial
- Cancelación de afectación de vivienda: Si el inmueble que se desea comprar está afectado con una hipoteca, se puede cancelar en la escritura de venta.
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¿Cómo es el trámite de escrituración de un inmueble?
1. Elaboración y firma de la escritura pública
El primer paso consiste en la elaboración de la escritura pública de compraventa. Para esto, el comprador y el vendedor deben acudir a una notaría ubicada donde se encuentra el inmueble y presentar los documentos mencionados anteriormente.
El notario se encargará de redactar la escritura con base en la información suministrada, verificando que cumpla con los requisitos legales. Posteriormente, las partes deben leer el documento detenidamente para asegurarse de que los datos consignados sean correctos.
Una vez revisado, el comprador y el vendedor firman la escritura ante el notario, quien certifica el acto y lo incorpora al protocolo notarial.
2. Pago de impuestos y derechos notariales
Después de la firma de la escritura pública, se deben pagar los impuestos y derechos notariales. Estos costos incluyen:
- Impuesto de registro: Se cancela el registro de la escritura, que asciende al 1,67 % sobre el valor de la venta del inmueble. Generalmente debe ser pagado por el comprador del inmueble.
- Impuesto de beneficencia: Aplica en algunos departamentos por motivo de la escritura pública. El comprador debe pagar aproximadamente el 1% del valor de la venta.
- Derechos notariales: Son los honorarios del notario por la elaboración y autenticación de la escritura. Representan aproximadamente el 0,54% del valor del inmueble y son asumidos por partes iguales entre el comprador y el vendedor.
- Retención en la fuente: Conforme el Decreto 1625 de 2016, si el vendedor es persona natural, debe pagar una retención del 1%. Si el comprador es una persona jurídica o empresa, debe pagar (2.5%) sobre el valor total del pago o abono en cuenta.
En suma, por la compraventa del inmueble, el comprador deberá pagar aproximadamente el 1,94% sobre el valor del inmueble adquirido. Por su parte, el vendedor pagará un total de 1,27 % sobre el valor del inmueble vendido.
3. Registro de la escritura en la Oficina de Instrumentos Públicos
El siguiente paso es el registro de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Este trámite es fundamental, ya que solo con el registro el comprador se convierte en propietario oficial del inmueble. Para ello, se deben presentar los siguientes documentos:
- Copia de la escritura pública.
- Paz y salvo del impuesto predial y valorización.
- Formulario de solicitud de registro.
La Oficina de Registro verifica la legalidad de la escritura y, si no hay inconsistencias, procede a inscribirla en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.
4. Actualización catastral
Una vez registrada la escritura, el nuevo propietario debe actualizar la información del inmueble ante la entidad catastral del municipio o departamento. Esto permite que el impuesto predial y otros gravámenes se facturen correctamente a nombre del nuevo dueño.
El trámite generalmente se realiza ante la oficina de Catastro de la Alcaldía o ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), según corresponda.
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¿Cuánto tiempo tarda la escrituración de un inmueble
El tiempo total de escrituración de un inmueble puede variar dependiendo de diversos factores, como la rapidez de las partes para reunir documentos, la eficiencia de la notaría y la Oficina de Registro. En general, demora alrededor de 60 días después de la compraventa del inmueble por los tiempos estimados de cada etapa:
- Elaboración de la escritura pública: De 3 a 7 días hábiles, dependiendo de la notaría y la disponibilidad de las partes para firmar.
- Pago de impuestos y derechos notariales: Puede tomar entre 1 y 5 días hábiles, dependiendo de la rapidez en la consignación y validación del pago.
- Registro en la Oficina de Instrumentos Públicos: Esta es la fase más demorada y puede tardar entre 10 y 30 días hábiles, dependiendo de la congestión de la oficina registral.
- Actualización catastral: Generalmente toma entre 10 y 15 días hábiles, dependiendo de la entidad catastral del municipio.
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¿Necesitas ayuda con la escrituración de tu inmueble?
La escrituración de un inmueble es un proceso que requiere precisión y cumplimiento de requisitos legales por el carácter solemne del contrato de compraventa de un inmueble. Un error en la redacción de la escritura o en el registro del inmueble puede generar problemas en la transferencia de la propiedad o incluso la nulidad de la compraventa.
En Roa & Sánchez Abogados, somos especialistas en derecho civil e inmobiliario y ofrecemos asesoría experta en cada etapa del proceso de escrituración; desde la verificación del certificado de tradición y libertad hasta el registro final en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Nuestros servicios incluyen:
- Solicitud de corrección de escrituras públicas y actos notariales.
- Procesos de saneamiento de títulos de propiedad y levantamiento de gravámenes.
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