En Colombia existen diferentes maneras de adquirir la propiedad de un bien. Entre estas se encuentra el proceso de pertenencia, el cual le permite a un tenedor convertirse en propietario una vez ha transcurrido un tiempo determinado, como también le permite a los compradores garantizar sus derechos sobre los bienes, en aquellos casos en los que la compraventa se ha celebrado de forma irregular. Al tratarse de un procedimiento sumamente versátil y capaz de garantizar el derecho de propiedad, es necesario conocer la naturaleza del proceso de pertenencia, cuáles son sus requisitos y cómo funciona, en aquellos casos en los que se desea adquirir un inmueble por este medio.

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¿Qué es el proceso de pertenencia y en qué consiste?

El proceso de pertenencia es un mecanismo judicial que le permite a una persona que se encuentra ocupando un inmueble (pero que no es dueño/a), reclamar la propiedad del mismo mediante la figura de la prescripción adquisitiva, solicitando al Juez que se le reconozca como propietario. Dicho esto, a la persona que está ocupando el inmueble se le conoce como poseedor, pues se entiende que mediante la ocupación, se está aprehendiendo materialmente el inmueble.

Ser poseedor es el primer requisito que se exige para iniciar el Proceso de Pertenencia, pues la ley exige que la persona lleve un determinado tiempo ocupando el bien para poder iniciar el procedimiento. Además, se exige que la persona haya ejecutado actos de señor y dueño del inmueble; es decir, actuando como si este efectivamente le perteneciera.  

Por ejemplo: pagando los recibos de los servicios públicos, el impuesto catastral, realizando mejoras, etc. Lo importante es que el poseedor tenga la convicción de ser el dueño o, en otras palabras, que no reconozca que la propiedad del inmueble está en cabeza de otra persona sino que se crea el dueño del mismo. 

¿Cuál es el tiempo de ocupación del inmueble requerido para iniciar un Proceso de Pertenencia?

El proceso de pertenencia le otorga la propiedad de un inmueble a su poseedor a través de la prescripción adquisitiva. La prescripción es una figura jurídica que le permite a una persona adquirir la propiedad de un bien, cuando este se ha ocupado durante un tiempo ininterrumpido. En particular existen dos tipos de prescripción y cada una exige cierto tiempo para otorgar la propiedad del inmueble:

• La prescripción ordinaria: en esta clase, el poseedor debe de contar con un justo título y buena fe. Además, debe haber ocupado el inmueble de forma ininterrumpida por 5 años. 
• La prescripción extraordinaria: esta forma de prescripción se da cuando el poseedor ha ocupado el inmueble (sin que nadie lo interrumpa) por 10 años seguidos. En este caso, no importa si se tiene justo título o buena fe. 

Sobre este punto, es importante recordar que, de acuerdo con el artículo 765 del Código Civil, un justo título es un documento en el cual consta la adquisición del inmueble de una manera legítima, pero que carece de algún vicio en virtud del cual no ha sido posible adquirir la propiedad del inmueble. Un claro ejemplo de justo título es el contrato de compraventa que no se ha perfeccionado y que, por lo mismo, no ha transferido en debida forma la propiedad al comprador. A la hora de iniciar el Proceso de Pertenencia por prescripción adquisitiva ordinaria, es necesario probar la existencia del justo título y allegar prueba de su existencia en la demanda. Por el contrario, la buena fe se presume.

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¿Cómo se inicia el Proceso de Pertenencia?

1. En primer lugar, el poseedor debe de determinar el tipo de prescripción adquisitiva que se le aplica. Una vez hecho esto, de acuerdo con el artículo 28 del Código General del Proceso, se deberá presentar una demanda, ante el Juez del lugar en donde se encuentra ubicado el inmueble. Si el avalúo catastral del inmueble es mayor a 150 SMMLV, deberá de dirigirse al juez menor del circuito, por el contrario, si la cuantía es menor, se deberá de dirigir ante el juez civil municipal.
2. Para iniciar el Proceso de Pertenencia, no es necesario agotar la conciliación como requisito de procedibilidad, pues en este proceso siempre se nombrará a un curador ad bitem para ejercer la defensa y, por mandato legal, estos no tienen la facultad para conciliar.
3. En virtud del numeral 2 del artículo 375 del Código General del Proceso, los acreedores del poseedor también pueden iniciar este proceso, con el fin de que el juez le conceda la propiedad al poseedor y, posteriormente, los acreedores puedan perseguir el bien durante un proceso ejecutivo, para obtener el pago de la deuda.

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¿Qué requisitos debe de tener la demanda de Pertenencia?

La demanda de Pertenencia, al igual que cualquier otra demanda, exige que se cumplan con los requisitos señalados en el artículo 82 del Código General del Proceso. Sin embargo, de acuerdo con el numeral 5 del artículo 375 del Código General del Proceso, junto a la demanda de Pertenencia, el poseedor deberá de adjuntar los siguientes documentos:

1. El certificado de tradición y libertad del inmueble.
2. El avalúo catastral.
3. El justo título, en caso de que se haya iniciado el proceso por prescripción adquisitiva ordinaria.
4. El título ejecutivo, solo en caso de que el proceso haya sido iniciado por el acreedor del poseedor.
5. La escritura pública del inmueble, para indicar los linderos del mismo.
6. Un peritaje en el cual se delimite el inmueble y se indique sus linderos, en caso de no tener escritura pública.

¿Cuál es el procedimiento a seguir después de presentada la demanda?

1. Una vez se ha presentado la demanda, el Juez tiene la posibilidad de admitir, inadmitir o rechazarla de plano. De acuerdo con el numeral 4 del artículo 375 del Código General del Proceso, el Juez deberá de rechazar la demanda cuando la prescripción se solicite sobre un bien que es propiedad de la nación, de lo contrario, sólo podrá admitir o inadmitir.
2. Posteriormente, se ordena notificar a aquella persona cuyo nombre figura en el certificado de libertad y tradición; y en el folio de matrícula. Sin embargo, también se nombrará un curador ad litem con el fin de ejercer la defensa en el proceso, en el caso de que la persona notificada no comparezca. 
3. El Juez también ordenará el emplazamiento, con el fin de llamar al proceso a cualquier persona que pueda verse afectada por la prescripción adquisitiva del inmueble.

¿Qué es el emplazamiento y cómo se hace?

El emplazamiento consiste en colocar una valla, con un tamaño de al menos un metro cuadrado, en un lugar visible dentro del inmueble o propiedad objeto del proceso, junto a la vía pública más importante que limite con este. Esta valla deberá de contener los siguientes datos:

1. La denominación del juzgado que adelanta el proceso;
2. El nombre del demandante;
3. El nombre del demandado;
4. El número de radicación del proceso;
5. La indicación de que se trata de un proceso de pertenencia;
6. El emplazamiento de todas las personas que crean tener derechos sobre el inmueble, para que concurran al proceso;
7. La identificación del predio.

Realizar el emplazamiento es una carga que le corresponde al demandante, quien una vez instalada la valla deberá de tomar una foto y enviarla al juzgado con el fin de darle continuidad al proceso. A su vez, al tratarse de un proceso de prescripción sobre un inmueble, en el auto admisorio, el juez ordenará informar de la existencia del proceso a:

1. La Superintendencia de Notariado y Registro.
2. Al Instituto Colombiano para el Desarrollo Rural (Incoder).
3. A la Unidad Administrativa Especial de Atención y Reparación Integral a Víctimas.
4. Al Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).

Esto con el fin de que estas entidades tengan la oportunidad de intervenir dentro del proceso, de considerarlo necesario. Una vez realizados estos trámites, el proceso continuará de la misma forma que los otros procesos declarativos especiales regulados en el Código General del Proceso.

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