Lesión enorme: ¿Cuándo procede la acción rescisoria en contratos civiles?
Lesión enorme: ¿Cuándo procede la acción rescisoria en contratos civiles?
La lesión enorme, en el contexto del derecho civil colombiano, es una figura jurídica que busca proteger a las partes de desequilibrios económicos extremos en los contratos onerosos, especialmente en la compraventa de bienes inmuebles.
No se trata de un vicio del consentimiento, sino de un desequilibrio patrimonial objetivo, donde la ley interviene para restablecer la equidad contractual.
De acuerdo con el Código Civil, en el Artículo 1947, define el concepto de lesión enorme como:
“La lesión enorme en el Código Civil, especialmente en Colombia, es una causa de rescisión (anulación) de los contratos, principalmente la compraventa de bienes inmuebles, que se configura cuando el precio pagado o recibido es desproporcionadamente inferior o superior a la mitad del justo precio de la cosa al momento del contrato.”
La normativa aplicable se encuentra en el artículo 1947 del Código Civil, y la sentencia Constitucional C-236/2014 de la Corte Suprema de Justicia que protege la figura de lesión enorme y establece que:
- Si el vendedor recibe un precio inferior a la mitad del justo valor del bien, puede solicitar la rescisión del contrato.
- Si el comprador paga más del doble del valor real del bien, también puede pedir la rescisión.
- Las partes deberán conciliar el restablecimiento del equilibrio contractual con el beneficio que autónomamente hayan acordado las partes.
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¿Qué es la rescisión de un contrato?
La rescisión es el mecanismo legal que permite anular un contrato válido cuando una de las partes ha sufrido un perjuicio grave debido a un desequilibrio económico injusto.
En el caso de la lesión enorme, la rescisión busca corregir situaciones donde:
- El vendedor recibe un precio muy bajo (menos de la mitad del valor real del bien).
- El comprador paga un precio excesivo (más del doble del valor real del bien).
Al declararse la rescisión:
- El contrato queda sin efecto.
- Cada parte debe devolver lo que recibió (el comprador devuelve el bien; el vendedor devuelve el dinero).
- La persona que causó el desequilibrio puede evitar la rescisión si compensa económicamente a la parte afectada (ajustando el precio con un porcentaje adicional, según lo establece la ley).
En resumen, rescindir un contrato por lesión enorme es “volver todo al estado original”, porque el acuerdo fue tan injusto que la ley lo considera inaceptable.
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¿Qué facultades tienen el comprador y el vendedor frente a la rescisión?
La parte afectada por la lesión enorme no queda atada indefinidamente al contrato. La ley le otorga mecanismos para corregir el desequilibrio contractual:
- Puede solicitar la rescisión del contrato, es decir, dejar sin efecto el negocio y que las partes se restituyan mutuamente lo entregado.
- La contraparte puede evitar la rescisión si opta por subsanar el desequilibrio:
- Si el vendedor fue lesionado: el comprador puede completar el precio justo con una deducción de una décima parte.
- Si el comprador fue lesionado: el vendedor puede restituir el exceso con un aumento de la décima parte.
¿Cuándo es improcedente la acción rescisoria por lesión enorme?
No todos los contratos ni todas las situaciones permiten invocar esta figura jurídica. La acción rescisoria es improcedente en los siguientes casos:
- Cuando el objeto del contrato no es un bien inmueble (no aplica a bienes muebles).
- Si el contrato fue celebrado por el ministerio de justicia, como los remates judiciales.
- Si el bien ya se perdió en poder del comprador.
- Cuando el contrato tiene un carácter aleatorio, es decir, cuando las prestaciones dependen de hechos futuros e inciertos que impiden determinar un equilibrio económico al momento de su celebración, como ocurre en los contratos de seguro, renta vitalicia o apuestas lícitas.
- Si la parte afectada renunció expresamente a ejercer la acción después de firmado el contrato.
¿Cuáles son los requisitos para la rescisión del contrato por lesión enorme?
La ley exige que concurran ciertos requisitos para que se pueda ejercer válidamente la acción rescisoria. Estos son:
- Tipo de contrato: debe ser una compraventa de bienes inmuebles.
- Desproporción económica considerable: el precio pagado o recibido debe ser inferior o superior a la mitad del justo valor.
- Carácter objetivo: no importa si hubo mala fe o no; lo que cuenta es la desproporción en sí misma.
- No renuncia a la acción: no debe haberse pactado la renuncia luego de celebrado el contrato.
- Conservación del bien: el inmueble debe seguir en poder del comprador.
- Plazo: debe ejercerse dentro de los cuatro años siguientes a la firma del contrato de conformidad con el Artículo 1954 del Código Civil.
¿Cómo aplica la lesión enorme en contrato de compraventa de bien inmueble rural?
La jurisprudencia colombiana ha reconocido que la lesión enorme también aplica a bienes rurales, incluyendo compraventas realizadas por entidades estatales como la Agencia Nacional de Tierras (ANT).
- El hecho de que se trate de un predio rural no excluye la posibilidad de rescisión por lesión enorme.
- Es indispensable demostrar que el valor pactado se desvió en los mismos términos establecidos en la ley (menos de la mitad o más del doble del justo precio).
- El avalúo técnico del predio debe reflejar el valor real en la fecha de la firma del contrato.
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¿Cuál es la caducidad de la lesión enorme?
- La acción para solicitar la rescisión por lesión enorme caduca a los cuatro años contados desde la celebración del contrato.
- No se trata de un término de prescripción (que puede interrumpirse), sino de caducidad, que extingue el derecho de forma definitiva.
- Pasado ese término, no es posible ejercer la acción, incluso si se cumplen los demás requisitos.
¿Cómo se mide el justo precio en la compraventa de un inmueble?
El justo precio es el valor comercial y real del bien en la fecha del contrato. Para determinarlo:
- Se debe hacer un avalúo técnico que considere el estado, ubicación,linderos, mejoras necesarias y útiles, entorno y condiciones del inmueble.
- Es inadmisible calcular el justo precio con base en valores posteriores al contrato.
- En caso de litigio, será necesario un peritaje judicial para establecerlo objetivamente.
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¿Puede declararse la rescisión del contrato por lesión enorme?
Sí. Cuando se cumplen los requisitos legales, un juez puede:
- Declarar la rescisión del contrato, ordenando la devolución recíproca de lo entregado por cada parte.
- O bien, permitir que la parte no lesionada corrija el desequilibrio económico para mantener el contrato vigente.
¿Qué negocios jurídicos son susceptibles de sufrir lesión enorme?
Los contratos en los que puede darse lesión enorme son:
- Contratos onerosos conmutativos, donde ambas partes prestan algo y hay una equivalencia económica esperada.
- Compraventa de bienes inmuebles, tanto urbanos como rurales.
- No aplica a donaciones, contratos aleatorios ni a ventas de bienes muebles.
¿Qué cláusulas son inválidas en relación con la lesión enorme?
- Cualquier cláusula que implique renuncia anticipada a la acción por lesión enorme es inválida.
- Tampoco es válida una cláusula en la que el vendedor supuestamente “regala” el exceso en favor del comprador.
¿Cuándo es improcedente la acción por pérdida o venta?
- Si el inmueble se ha perdido o ha sido vendido a un tercero, ya no es posible la rescisión.
- La ley exige que el bien siga en poder del comprador para garantizar la restitución.
¿El deterioro de la cosa vendida impide la acción?
- No impide necesariamente la acción, pero puede limitar sus efectos si el deterioro es tan grave que imposibilita la restitución en condiciones razonables.
- La ley no exige que el bien esté perfecto, pero sí que sea restituible.
¿La lesión enorme afecta derechos reales constituidos sobre el bien?
- Si el contrato se rescinde, se ordena la restitución del bien.
- No obstante, si existen derechos reales constituidos válidamente (por ejemplo, hipoteca), estos podrían subsistir, especialmente si fueron otorgados a terceros de buena fe.
- La sentencia judicial deberá analizar estos casos con detenimiento.
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¿Cuál es la prescripción de la acción rescisoria?
- Técnicamente no se habla de prescripción, sino de caducidad.
- El término es de cuatro años desde la firma del contrato.
- Pasado este plazo, no puede intentarse la acción, sin importar si hay justificación o no.
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