El proceso divisorio es un mecanismo legal que permite poner fin a una situación de copropiedad sobre un bien, cuando uno o varios copropietarios llamados comuneros, desean que se realice la división material o económica del mismo. Está regulado por el artículo 406 del Código General del Proceso y se aplica tanto a bienes inmuebles como muebles, ya sea por herencia, compra conjunta o cualquier otra causa legal de copropiedad.

El objetivo del proceso divisorio es permitir que cada copropietario pueda ejercer de manera individual su derecho de propiedad, ya sea recibiendo una parte concreta del bien o el valor correspondiente en dinero.

El proceso divisorio no requiere unanimidad. Es suficiente con que uno de los copropietarios lo solicite. Si alguno se opone, el juez valorará sus argumentos, pero podrá ordenar la división siempre que se cumplan los requisitos legales mencionados a continuación.

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¿Cómo es el trámite de un proceso divisorio?

El artículo 407 del Código General del Proceso establece que el proceso divisorio debe ser solicitado mediante una demanda ante una jurisdicción civil por cualquiera de los copropietarios en contra de los demás comuneros, sin necesidad de que exista acuerdo entre todos. Para ello se requiere:

1. Presentar una demanda con la identificación del bien en copropiedad.
2. En el caso de ser un bien sujeto a registro, se requiere el certificado de tradición y libertad que evidencie el historial de la situación jurídica por un período de diez (10) años si fuere posible.
3. Adjuntar documentos que prueben la titularidad compartida, como escrituras públicas o registros catastrales.
4. Indicar la proporción de participación de cada uno.
5. Proponer la forma de división (material o venta).
6. Un dictamen pericial que determine el valor del bien, el tipo de división que fuere procedente, la partición, si fuere el caso y el valor de las mejoras si las reclama.

Posterior a ello, el juez civil decretará una auto admisorio de la demanda, que ordenará el término de traslado al demandado por diez (10) días para contestar la demanda. Además, en el caso de que se trate de bienes sujetos a registro como un carro o un inmueble, se ordenará su inscripción en la oficina de instrumentos públicos.

Si el demandado no está de acuerdo con el dictamen pericial aportado por el demandante, podrá aportar otro o solicitar la convocatoria del perito a audiencia para interrogarlo sobre el valor del bien y la división procedente.

Si el demandado menciona la existencia de un pacto de indivisión en la contestación de la demanda, el juez convocará a audiencia y en ella decidirá. 

Un pacto de indivisión es un acuerdo legal entre los copropietarios mediante el cual se comprometen a no solicitar la división del bien común por un tiempo determinado.

Si no existe un pacto de indivisión vigente, el juez civil decretará, por medio de auto, la división o la venta solicitada del inmueble en cuestión.

Procedimiento para dividir un bien

Conforme el artículo 410 del Código General del Proceso, para el cumplimiento de la división del bien se procederá así:

• Una vez que se confirme legalmente la decisión de hacer la división, el juez civil emitirá una sentencia indicando cómo se repartirá el bien entre los propietarios, tomando en cuenta los informes técnicos (dictámenes) que hayan presentado las partes involucradas.
• Si los bienes que se van a dividir deben inscribirse en un registro oficial (por ejemplo, bienes inmuebles como una casa o un terreno), en esa sentencia el juez ordenará que la división quede registrada en la oficina de instrumentos públicos.
• Después de que la división haya sido registrada formalmente, cualquiera de las personas a las que se le haya asignado una parte podrá pedir al juez que le entregue oficialmente lo que le corresponde.

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¿Qué tipos de división se pueden realizar en un proceso divisorio?

Hay dos formas de llevar a cabo la división de un bien según su naturaleza, uso y posibilidad física de separarlo. No obstante, independientemente del tipo de división, los gastos de la división se descontarán en proporción a sus derechos sobre el bien, salvo que acuerden de manera distinta los gastos.

En caso de que un copropietario asuma los gastos que corresponden a otro, el artículo 413 del Código General del Proceso establece la devolución de ese dinero. 

Si la propiedad se vende judicialmente mediante remate, se le reintegra el gasto o se le descuenta del precio si él compra el bien. Si se divide materialmente, puede usar ese dinero para compensar deudas por mejoras a otros propietarios. En el caso de no proceder lo anterior, el copropietario podrá iniciar un proceso ejecutivo por sumas de dinero con ayuda de un abogado especialista.

1. División material 

Cuando el bien es divisible físicamente, como un terreno amplio, una finca, o una casa bifamiliar, el juez puede ordenar su reparto en partes iguales o proporcionales, según la participación de cada copropietario.

En este sentido, la división material es procedente cuando se trate de bienes que puedan dividirse sin que se afecten los derechos de los demás propietarios

Para llevar a cabo esta división, es importante solicitar el apoyo de peritos que elaboren un plano o informe técnico del bien que se quiere dividir.

2. División por venta o venta del bien proindiviso

Cuando los copropietarios deciden vender el bien o no es posible dividir físicamente el bien sin afectar su valor, funcionalidad (por ejemplo, un apartamento o un vehículo) o sin afectar el derecho de los demás propietarios, el juez civil puede ordenar su venta en pública subasta o remate al interior de un proceso de licitación.

Luego, el dinero recaudado se distribuye entre los copropietarios de acuerdo con su porcentaje de participación. No obstante, los copropietarios tienen derecho de compra preferente al momento de que se disponga la venta del bien.

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¿Cómo se realiza la venta de un bien común en el proceso divisorio?

Cuando no es posible realizar la división material del bien en un proceso divisorio, el juez ordena su venta total, siguiendo el procedimiento establecido en el artículo 411 del Código General del Proceso:

1. Decreto de venta y secuestro

El juez dicta la sentencia en la que ordena la venta del bien común. Lo primero que se debe hacer es practicar el secuestro del bien; es decir, entregarlo a un secuestre (depositario judicial neutral) para que lo administre y lo conserve mientras se realiza la venta.

2. Remate del bien

Una vez secuestrado el bien, se procederá a su remate; es decir, su venta en pública subasta. Este remate sigue las reglas del proceso ejecutivo y la base para hacer postura (ofrecer dinero) será el valor total del avalúo.

• Si hay avalúos diferentes aportados por las partes, el juez determinará cuál será el valor final a tener en cuenta como base.
• Si todos los comuneros son capaces (es decir, mayores de edad, no interdictos, etc.), pueden acordar entre ellos el precio de venta y la base del remate, siempre que sea antes de fijarse la fecha de la subasta.
  

3. ¿Y si un tercero se opone al secuestro?

Si un tercero (por ejemplo, alguien que alega ser propietario) se opone al secuestro y su oposición prospera, entonces no se rematará el bien como tal, sino los derechos que tienen los comuneros sobre él. Es decir, se venderá lo que cada uno posee en porcentaje, como si fueran acciones de una propiedad.

4. ¿Qué pasa si la licitación fracasa?

Si el remate no se lleva a cabo por falta de postores (nadie ofrece dinero), el proceso se repetirá cuantas veces sea necesario, pero la base de la siguiente licitación será solo el 70% del avalúo inicial, lo que puede facilitar la venta con un precio más atractivo.

5. ¿Puede un copropietario comprar el bien?

Sí. Cualquier comunero puede participar como postor en el remate, pero debe cumplir las mismas condiciones que un tercero:

• Consignar el porcentaje legal para participar.
• Pagar el precio de adjudicación.
  

La ventaja es que podrá descontar del precio final el valor equivalente a su cuota de propiedad.

6. Distribución del producto de la venta

Una vez vendido el bien y registrado el remate, el juez:

• Entrega la cosa al rematante (nuevo dueño).
• Expide una sentencia de distribución del dinero producto del remate entre todos los copropietarios, en proporción a su participación en la comunidad.
• Tiene en cuenta lo que se haya decidido previamente sobre mejoras realizadas en el bien (para compensar al que las hizo).
  

7. ¿Qué pasa con los acreedores con garantía real?

Ni la división ni la venta afectan los derechos de acreedores que tengan garantía real sobre el bien, como los bancos con hipoteca. Estos conservan intacto su derecho y el nuevo propietario debe asumir la carga si el gravamen subsiste.

¿Cuál es el derecho de compra preferente de los copropietarios en un proceso divisorio?

Al iniciar una división por medio de una venta pública subasta o incluso durante ella, los copropietarios tienen un derecho de preferencia para adquirir la totalidad del bien, siempre que estén dispuestos a pagar el valor determinado por el juez o por peritos.

Este derecho busca preservar el patrimonio en manos de los propietarios y evitar que un tercero adquiera el bien cuando existe voluntad de compra por parte de alguno de los comuneros.

Para ejercer este derecho, el copropietario interesado debe manifestarlo por escrito dentro del proceso y consignar el monto correspondiente al valor de mercado estimado.

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¿Cuál es el papel de un administrador en un proceso divisorio?

Cuando no haya un administrador formalmente designado para la administración del bien y solo algunos copropietarios estén explotando el bien común mediante contratos de tenencia (como arriendos informales o cesiones de uso), cualquiera de los comuneros podrá solicitar al juez que se nombre un administrador al interior del proceso divisorio en caso de tramitarse una división material.

Este nombramiento puede solicitarse en cualquier etapa del proceso divisorio, después de decretada la división material por parte del juez, y debe ir acompañado de prueba de la existencia de los contratos de tenencia. Para solicitar el administrador en un proceso divisorio el procedimiento es el siguiente:

1. Se presenta la solicitud ante el juez.
   
2. Se otorga un traslado por tres (3) días a las partes para que se pronuncien.
   
3. Si el juez encuentra procedente la petición, prevendrá a los copropietarios para que nombren un administrador en un plazo de cinco (5) días.
   
4. Si no hay acuerdo entre las partes, el juez hará el nombramiento directamente.

Una vez se posesione el administrador, el juez informará de su designación a los tenedores del bien. Esto garantiza una gestión imparcial y transparente del inmueble durante el proceso, protegiendo los derechos de todos los comuneros.

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¿En qué casos no procede el proceso divisorio?

El proceso divisorio puede ser improcedente si:

• El bien está embargado o vinculado a un proceso de sucesión aún no liquidado.
  
• Existe un pacto válido de indivisión temporal entre los copropietarios.
  
• Hay una cláusula contractual que impide la división antes de cierto plazo.

En estos casos, se recomienda consultar con un abogado especialista en derecho civil para tener conocimiento de las actuaciones judiciales a realizar.

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